12 עצות

לבחירת היזם האולטימטיבי

בחירת היזם תלווה אתכם לאורך שנים. מדובר בזוגיות ארוכת טווח, לכן חשוב לקחת אותה ברצינות רבה ולהשקיע זמן ומחשבה.

אז מה עושים? אין ספק שעליכם לנהל באמצעות עורכי דינכם מו”מ שיאפשר לכם לקבל את התמורה הגבוהה ביותר, תוך שאתם מוודאים מעבר לכל ספק שהנכס שלהם מובטח משפטית. לאורך כל התהליך, זכרו: בעסקה כל כך משמעותית ומשנת חיים, אתם זקוקים ליזם איתן כלכלית שמסוגל לקחת על עצמו את הסיכון – כדי שלכם תהיה ודאות.

שוק ההתחדשות העירונית סבל לאורך השנים משלל “מאכערים”, עם הבטחות גדולות החתימו על הסכמים פומפוזיים, שהתנפצו. בשל פערי ידע והיעדר יכולת של יזמים נלהבים, נטולי ההון והניסיון הדרוש, פרויקטים שהתחילו עם שאיפות גבוהות הסתיימו בלא כלום ויצרו מציאות עגומה – עשרות אלפי דירות תקועות ברחבי הארץ, דיירים מתוסכלים.

אז מה עושים? אתם בהחלט צריכים למקסם את התמורות שאתם מקבלים, אבל הן צריכות להיות ריאליות. האינטרס שלכם הוא שהיזם יוכל לסיים את הפרויקט בביטחון ולהגיש לכם את דירתכם החדשה במסלול המהיר והוודאי ביותר.

התמעטות הקרקעות הזמינות לבנייה, הביקוש הגובר והמחירים שמטפסים לשמיים גורמים לכולם לדבר על הפתרון הנדל”ני המשתלם ביותר – התחדשות עירונית. כולם מדברים – אבל כמה עושים בפועל?

אז מה עושים? בדיקת ניסיונו ומקצועיותו של היזם בתחום הרלוונטי – מבחינה הנדסית, מבחינת הבקיאות והרישיונות הנדרשים ומבחינת היקף הפרויקטים הדומים במורכבותם שבוצעו כבר על ידו – חשובה ביותר. ההחלטה שתקבלו צריכה להיות אחראית ומושכלת. שותף אמין וחזק, בעל ניסיון ומוניטין, שיודעת גם לתת מענה הוליסטי – גם בסיטואציות משתנות שיבטיח לכם ראש שקט ויעזור לכם להפוך תהליך ארוך ומורכב – לקל יותר, נוח יותר ובעיקר בטוח.

פרויקט המשלב פינוי של אלפי דיירים ובניית מאות יחידות דיור מצריך מחזור כספי של מאות מיליוני שקלים. נדרשים לכך הון עצמי ואיתנות כלכלית, שיש רק לחברות גדולות בתחום ההתחדשות העירונית.

כשמדובר בנכס שלכם ובקורת הגג שמעל ראשכם, אתם ממש לא רוצים לגשש באפלה ובחוסר ודאות בתקווה ש’יהיה בסדר’. לכן בחירתה של חברה בעלת רקורד, חוסן פיננסי ויכולת התנהלות ומיקוח מול הבנקים היא לא פחות מקריטית!

אז מה עושים? בדקו היטב את מעמדה הפיננסי של החברה, את הרקע המשפטי שלה ואת רמת האמון שהיא זוכה לו. האם החברה מאוגדת ורשומה אצל רשם החברות כחוק? מי הם בעלי המניות? בפרויקטים מורכבים, במידה ויש התלכדות של חברות, בדקו את השותפים של היזם. כך תוכלו לתהות על קנקנה של החברה – וגם על רמת המחויבות שלה למימון הפרויקט במקרה של עיכובים או עלייה בלתי צפויה בהוצאות.

כך תבדקו את החוסן הכלכלי של היזם: על פי פרויקטים שכבר יצאו אל הפועל; דוחות כספיים של החברה. אתרים כמו BDI או דאנס 100 ואחרים מציגים פרמטרים שונים לגבי היכולת הכלכלית; בדיקה מול בנקים מממנים שהיזם עובד איתם; בדיקה פשוטה בגוגל או באתר רשם החברות במשרד המשפטים תחשוף בפניכם בעיות משפטיות, אם היו כאלה, ומה עולה בגורלן. ונכון לתת עדיפות לחברה ציבורית הנסחרת בבורסה, שדוחותיה שקופים לכל בכל רגע. כמו חברת “אאורה – מחדשים את ישראל”.

ודאו שהחברה נותנת לכם את הביטחונות והערבויות הנדרשות לפי חוק המכר. הערבויות נועדו לכסות את ההשלכות השליליות שעלולות להיות לכל מעשה או החלטה של היזם, והן מבטיחות שבמידה והפרויקט ייעצר מסיבה כלשהי, תהיו זכאים לפיצוי בשווי התמורה שצפויה לכם בסיום הפרויקט.

אז מה עושים? מעורכי הדין שלכם תוכלו לקבל את המידע על הערבויות הדרושות להבטחת העסקה (חשוב שהן יהיו מבנק או מגוף ביטוחי): ערבות חוק מכר – מבטיחה את קבלת הדירה במקרה שהיזם לא עומד בהתחייבויותיו ; ערבות מיסוי – למקרה שבעלי הדירות יידרשו לתשלום מס; ערבות לשכר הדירה – בתקופת הפינוי; ערבות בדק – להבטחת תיקון הליקויים העלולים להתגלות בעתיד; ערבות ביצוע – להבטחת ביצוע הפרויקט בהתאם לתנאי ההסכם; ערבות רישום – להבטחת רישום הדירה והבית המשותף בטאבו.

כל דייר הוא עולם ומלואו, וכמספר הדיירים – מספר ההתמודדויות. רק יזם מנוסה, שכבר יודע איך מתמודדים על תקלות ובלת”מים שנוחתים בפתאומיות לפתחו של התהליך.

אז מה עושים? חשוב שתבחרו בחברה גדולה ורצינית, שיודעת להציג קבלות ויכולת מוכחת לפתור בעיות בלב חפץ ובצורה יצירתית; חברה בעלת ותק וקילומטראז’ בתחום; חברה שמעמידה לרשותכם צוות מקצועי המשלב ידע ומומחיות בכל היבטי הפינוי בינוי (תכנוניים, כלכליים, הנדסיים ומשפטיים); חברה שתיתן לכם לחוש בוודאות שיש על מי להישען.

אל רשימת השיקולים נכנסים כמובן היבטים חיוניים כמו חוסן כלכלי, ניסיון רלוונטי לפרויקט, תמורות וערבויות, אבל לא פחות חשוב: עם מי שעומד להיות חלק מחייכם לאורך זמן, חשוב שתהיה לכם תקשורת טובה.

אז מה עושים? פקחו גם את העיניים וגם את הלב ובחרו בחברה שרואה את הדייר ויודעת להעניק לו יחס האישי. המציאות מלמדת שמעבר לקבלות בשטח, לניסיון ולמקצועיות, יכולתו ונכונותו של היזם להפוך ל”אבא ואמא” של בעלי הנכסים חשובה לא פחות. 

לא קל לשכנע אדם קשיש לעזוב את ביתו למשך ארבע שנים לטובת בניית פרויקט. הוא רגיל לשכנים בדלת ממול, לבית הכנסת ולסביבה המוכרת. הוא חושש מחוסר הוודאות שבתהליך הממושך וגם פוחד שהיזם יפשוט את הרגל או ייעלם לבלי שוב, נדרשים יחסי אמון מיוחדים. את האמון הזה תוכלו למצוא אצל יזם שיביט לכם בעיניים, יציג בפניכם את כל התנאים המתקיימים כדי שביתכם ייבנה ויבטיח שתקבלו – מידיו – את המפתח.

אז מה עושים? חפשו יזם שיראה בכם שותפים ולא רק לקוחות. הוא יידע לנהוג בכל הדיירים כשווים. ודאו שאתם מתקשרים עם חברה ערכית בעלת תודעת שירות ורגישות לצרכים שלכם, שיודעת לתת יחס אישי ברמה גבוהה – ותעמוד לצידכם כשתזדקקו לה.

תבחנו את ה- DNA הערכי של החברה היזמית: האם היא עושה עסקים מתוך חזון ותחושה של שליחות ולא נטו משיקולים כלכליים? האם חשוב לה ליצור ערך לסביבה ולחברה? האם היא רואה בפרויקטים שלה כלי לפתרון בעיות ומצוקות שמלוות את מדינת ישראל? האם העשייה שלה מוכיחה שהצליחה לשנות לטובה את פניהן של שכונות ברחבי הארץ ושל המתגוררים בהן?

אז מה עושים? אם כל התנאים הללו מתקיימים במפת הדרכים של החברה – דעו שאתם בכיוון הנכון בבחירה.

בישראל יש חברות יזמיות גדולות עם רזומה מפואר של עשרות ומאות פרויקטים מוצלחים, אבל פינוי ובינוי – הן לא יודעות לבצע. העיסוק בתחום הפינוי בינוי דורש התמקצעות בפני עצמה, ובכלל זה ידע וניסיון ספציפיים.  

אז מה עושים? בבואכם לבחור ביזמית שתלווה אתכם בהליך כה ייחודי ומשמעותי, בחרו בחברה שמעצם הגדרתה היא בעלת מומחיות בפינוי בינוי.

אל תסתמכו אך ורק על הדמיות וחוברות שיווקיות. עבודת שטח ומפגשים עם דיירים שכבר התאכלסו תאפשר לכם לשמוע על החוויה שלהם עם היזם ‘שלכם’. מפיהם תוכלו לקבל סקירה רחבה ככל הניתן, ללמוד על הקשיים, על האופן שבו עזר להם היזם לצלוח אותם, אילו יכולות מקצועיות הוא גילה ומה הייתה מידת אמינותו וזמינותו לשאלות ולבקשות.

אז מה עושים? בקשו לקבל מידע ממקור ראשון. משלביו הראשונים של התהליך ועד לכניסתם לדירה החדשה. הם יעזרו לכם לפזר את הערפל ולהציג תמונת מצב ברורה,עניינית ומאוזנת, ומן הסתם גם מרגיעה. אל תוותרו על שלב הזה.

תהליך ההתחדשות העירונית יידע עליות ומורדות לאורך השנים, וחשוב שתהיו חשופים למידע, בקיאים בפרטים וערים לשינויים במידה ויהיו כאלה.

אז מה עושים? בחרו בחברה שמאמינה בשקיפות, באמינות ובשותפות. תנו עדיפות לחברה ציבורית (כמו “אאורה – מחדשים את ישראל”) הנסחרת, כאמור, בבורסה, שמציגה את הדוחות הכספיים שלה בשקיפות מלאה ולא מתחבאת מאחורי נתונים עמומים.